古版“国八条”:古代中国的房屋“限购令”

古版“国八条”:古代中国的房屋“限购令”

今年，北京出台了住房调控以来最严厉的购房政策“京版国八条”。之后，上海、广州、深圳等城市也陆续出台了限购政策。今天要详细介绍的，是“古版国八条”——— 古代中国曾经出台过的限制性购房政策，以飨读者。

壹

只能购买邻居的房

先说西汉的限购政策。

西汉建国后不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷颁布了如下规定：

“欲益买宅，不比其宅，勿许。”(《二年律令·户律》)

这条规定的意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

比方说，小明、小强和小红仨人是街坊，小明挨着小强住，小强挨着小红住，在小明和小红当中隔着一个小强。那么好，小明可以买小强的房子，小强也可以买小红的房子，但小明却不能买小红的房子，因为他和她 “不比其宅”。他们不比其宅，政府就“不许”，禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。

贰

限制兼并 方便检举

要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策，解释起来是很复杂的，我们概括地给出这么几个原因：

一、西汉初年土地私有化还不明显，居民的宅基由政府统一划分、统一分配，一户家庭只给一块宅基，集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态，政府不希望再出现土地兼并，不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”(《二年律令·户律》)凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”想买房可以，问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖，要是碰到这种好机会，你就买；要是碰不到，还是打消购买第二套房的念头吧！事实上，一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的，因为这个缘故，西汉初年的住房交易也非常少见。

二、西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办？不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。邻居们想举发，必须知道你家的底细，如果你经常搬家，像候鸟一样迁徙，邻居是很难清楚你家底细的，所以为了方便邻居们“举发”，政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，邻居便于检举，政府便于管理。

叁

按爵位划分宅基地

据我所知，西汉初年搞过一次大规模的分房分地。怎么分？按爵位。您知道，秦汉两朝，上至官员，下至百姓，大多数成年男子都有爵位。爵位越高，其家庭分到的宅基就越大。比方说，您是“彻侯”(第一等爵位)，朝廷就会分给您将近300亩的一个大地块，这块地不是让您种庄稼的，是让您盖房子的，随便盖，可以盖成一个小城堡；而如果您是“士伍”(最低等爵位)，朝廷分给您的宅基地就只有长宽各30步的一个标准地块。西汉的“步”是个固定的长度单位，一“步”是1.43米，30步即43米，长、宽各43米，那就是1849个平方米。朋友们，现在谁家能有这么大一块地盖房子，那铁定是中产了，可在汉朝，这是最小的宅基单位，因为那时候刚建国，人多地少，算算人口密度，比现在的澳大利亚都地广人稀。

肆

唐宋元明的购房限制

进入唐朝，政策又变了。这期间，出台了一种持续了一千多年的限购政策，我用八个字来总结，叫做“求田问舍，先问亲邻”。什么意思呢？就是买地皮也好，买房子也好，不光要经过原业主的同意，还必须经过原业主邻居和族人的首肯，否则，不管你付给原业主多少钱，签订的合同多么完美，在法律上都是不被承认的。

唐朝的规定是这样的：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市，一切地皮和房产，想出售，先问你亲戚和邻居是不是同意。

五代十国的规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。

宋朝的规定：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

元朝的规定：“前去立账，遍问亲邻，愿与不愿执买，得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》，收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效，还得立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。

明朝的规定跟元朝相同，这里不赘述。

事实上，一直到清朝，甚至到了民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续，因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜，解放前夕，还有人在买房之前，先在报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》，上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。

为什么强求“先问亲邻”

到这时候，大伙的问题应该来了：买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了，干嘛还得经过卖方族人和邻居的同意呢？这里有他们什么事啊！拙著《千年楼市：穿越时空去古代置业》(花城出版社2009年出版)对这个问题有详细解答，其实概括来讲，原因无非两条：

一、为了保护宗族财产不流失。您知道，古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权，一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的，尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售，极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，即使是出于维护基层稳定的目的，地方政府也必须要求“求田问舍，先问亲邻”。

二、跟西汉时一样，为了便于亲邻检举，进而便于政府控制每一户居民。简言之，政府人为设置亲邻障碍，必定减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度，这样把百姓都固定到土地上，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。

陆

严禁官员买房

从元朝开始，还出现了一种有趣的购房政策：不许当官的买房。

严格讲，不是禁止所有官员买房，而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房(参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》)。为什么做出这种规定呢？还是两条原因：

一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋，从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中，死在他们铁蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样，在元朝初年，政府手里就握有大量公房，可以随心所欲地分给各级官员，作为他们的办公楼或者家属院。换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子，没必要再去购买。

二、南宋刚刚灭亡那会儿，一批蒙古人跑到江南做了官员，这些人素质极低，嫌分到的公房太小，出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要，而且强奸杀人；购买民房的也很蛮横，譬如一套房市价十万，他们只给五千，甚至一分钱不给，弄一张假合同，逼着原业主签字画押，那房子就成他的了 (参见《至正直集》卷2《宋末豪民》)。他们这样做，激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈于是颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

到了明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。

明朝的规定是这样的：

“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房，让朝廷得知，扒光裤子打五十板，开除公职，最后还要没收你买的房子。

清朝的规定更厉害：

“凡有司官吏，不得于现任处所置买田宅，违者笞五十，解任，田宅入官。”(《大清律例会通新纂》卷8《户律·田宅》)这一条是照搬明朝的法律。

“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”(《乾隆实录》卷8)不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。

柒

严禁子弟随任

更有意思的是，在乾隆时期，不光严禁旗人在工作所在地买房，还严禁旗人官员带着年满18岁以上的儿子上任。乾隆七年，“定旗员子弟随任之例”，“向来旗员子弟随任在外，年至十八岁者，例应来京。”“子弟在京长养，年过十八岁以上者，非奉特旨，不得随任。”(《乾隆实录》卷158)旗人在外地做官，其儿子(也包括孙子、侄子和外甥)如果不到18岁，可以跟着他在工作所在地居住；如果超过18岁，必须送回北京。

为什么会有这样的规定呢？跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载，旗人在外地做官，其子弟如果跟着上任，则狗仗人势、欺男霸女、祸害地方百姓，碍于旗人官员的面子，地方司法机关还很难惩罚他们，乾隆思来想去，干脆把这帮“衙内”留在北京，强迫他们跟他们当领导的爹分开。因为北京是天子脚下，旗人子弟再横，也不敢在皇帝跟前发威，这样管束起来就容易多了。

捌

为什么不让官员买房

回过头来说说明清两代为何会禁止官员在工作所在地买房。

原因其实很简单：官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清，既然难查清，干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。不管是谁，只要在任职地买了房，就默认他是贪污，就摘他的乌纱帽，打他的屁股，没收他的房子。